培育发展住房租赁市场促进房地产市场平稳健康发展

　　2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（下称《意见稿》），培育发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。

　　《意见稿》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条，意见反馈时间截止到3月26日。

　　内容涉及加强住房租赁信贷产品和服务模式创新；拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道和加强和完善住房租赁金融管理等重要内容。

　　在易居研究院研究总监严跃进看来，此次政策最核心的要点，即要建立健全住房租赁金融支持体系。

　　近年来，相关部门出台了多项支持住房租赁市场发展的政策措施，地方政府、市场主体积极参与，探索加大租赁住房供给。

　　早在2015年末的中央经济工作会议上首次提出发展住房租赁市场。2016年《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。

　　2021年《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，称保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

　　2022年住房租赁相关政策更是密集出台。据中国指数研究院统计，截至2022年6月份，全国有超80个省市出台了关于推动保障性租赁住房发展的地方性文件。“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），其中，2021年已完成94.2万套（间），2022年计划筹集240万套（间）。除40个重点城市之外，另有34个城市公布了“十四五”期间保障性租赁住房筹集计划，共约123万套（间）。

　　而住建部统计数据显示，2022年1-10月全国保障性租赁住房已开工建设和筹集233.6万套（间），占年度计划的98.8%。

　　中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进指出，“租购并举”是我国住房制度建设的重要目标之一，也是房地产业新发展模式的重要组成部分。此次《意见稿》的发布，将有利于加强和改善针对住房租赁市场的金融支持与服务，促进住房租赁市场快速发展。

　　《意见稿》共计17条，以商业可持续为基本前提，建立健全住房租赁金融支持体系。

　　在加强住房租赁信贷产品和服务模式创新上，《意见稿》指出，支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年，租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%；

　　鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年，款原则上不超过物业评估价值的80%；

　　支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%；

　　对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期内应收租金总额的70%。

　　“这在总结相关金融机构实践经验的基础上，给出了较为明确的引导和规范。同时对自持物业的住房租赁企业支持力度较大。”徐跃进表示。

　　在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面，《意见稿》支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券，稳步发展房地产投资信托基金（REITs），引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

　　此外，在加强和完善住房租赁金融管理上，《意见稿》严格住房租赁金融业务边界，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资。加强信贷资金管理，规范直接融资产品创新，建立住房租赁金融监测评估体系，防范住房租赁金融风险。

　　“此次政策针对银行房贷业务，提出了四大业务发力点，包括开发建设领域、收购房源业务、租赁经营业务、综合金融服务等。”严跃进对《华夏时报》记者表示，此类业务内容丰富，覆盖了住房租赁的各个环节，比如说此次政策明确，发放租赁住房团体购房贷款。类似表述有助于后续相关企业加快收储闲置房源。

　　“在综合金融服务方面，政策明确了银行后续可开展开户、结算、咨询、现金管理等业务。此类表述对于银行后续业务创新，在原先传统的购房金融服务基础上增加新业务，都有积极的启发意义。”严跃进表示。

　　博通咨询金融行业首席分析师王蓬博在接受《华夏时报》记者采访时也表示，实际上大力发展租房市场，特别是长租房市场，亟需金融和住建部等管理部门切实落地相关的配套政策予以支持，才能有效的遏制目前“一管就死，一放就涨”的局面，也能满足多元化的住房需求。

　　不过严跃进提醒到，相关金融创新即坚持资金流向明确的导向，也坚持风险规避的导向。“其中资金流向明确是指，相关资金要用于租赁住房的开发建设和经营层面的内容。而风险规避方面的导向则是指，要引导相关机构善于对冲金融风险，并通过金融产品的流通来促进长期稳定经营。”