直击深圳第二轮集中供地：21宗地块揽金453亿元

证券时报记者 吴家明

“过去是想着法子换马甲来拿地，现在是算来算去也不敢轻易下手，不敢乱花钱。”在深圳土拍现场，一位前来参与竞拍的房企投拓部工作人员笑称，但也自嘲压力不小。

“金九银十”本来是房地产市场的收获季节，但第二轮集中供地开启至今，不少城市的地块流拍率大幅上升，土地市场可谓秋风瑟瑟。土地流拍会带来哪些影响？对于购房者而言，“房价永远涨”的信仰终于被击碎？

不管如何，地产市场常谈的变局，或许真的来了。

深圳土拍现场有热有冷

一直以来，深圳都是房企的必争之地。9月28日，深圳一次性出让22宗宅地，总起拍价达到了422亿元，堪称“史诗级”土拍原本足以让市场倍感欣喜。不过，在土拍资格、资金要求等方面的政策收紧时，深圳土地对于房企的吸引力是否依旧？

28日上午还不到9点，记者已经看到有开发商代表坐在土拍交易大厅外侧。与过去的土拍相比，此次参与土拍的房企数量和人数有所减少，从现场的空位就可以看出端倪。据不完全统计，此次土拍只吸引约15家房企参加，且绝大多数都是国企和央企，参与的民营企业基本都是资金较为稳健的房企。

“给大家多一点时间考虑。”拍卖官在开拍后，不断在调节现场气氛，“各位竞买朋友都比较谨慎。”

首先开拍的是位于前海的T201—0157地块，4家房企报名参与，刚开始现场气氛并不热络，可见房企们的确都十分谨慎。拍卖官更直接说出：“请大家果断一点举牌。”前海地块备受关注，不仅总价高，而且建成的普通商品房毛坯均价从每平方米9.9万元调整到9.2万元，降价7000元。不过，参与竞拍的房企随后还是展开了激烈竞争，拍卖官也不断调整加价幅度，随后进入了竞自持租赁面积阶段，但没有触发摇号。最终，深圳天珺房地产开发有限公司（天健）竞得，成交价52.41亿元，折合成交楼面价41490元/平方米，自持租赁住房面积28000平方米。

值得注意的是，在去年前海的两宗宅地出让时，参与房企全都超过10家，举牌超100轮。

在大力发展租赁市场的背景下，位于南山、龙华的两宗自持租赁住房用地也备受市场关注，宗地内租赁住房需在70年期内自持。值得注意的是，位于南山的自持租赁住房用地达到最高限价之后，还进入了摇号阶段。最终，两宗用地都顺利出让。

房企拿地显得十分谨慎，但对于深圳市场，大家似乎仍充满信心。经过8个多小时的争夺，只有位于宝安松岗的A407—1020地块无人竞拍，最终21宗地块揽金452.97亿元。

据不完全统计，截至9月27日，在全国22个集中供地试点城市中，完成第二批集中供地的城市已经过半，撤牌或流拍的地块数量超过100宗，占挂牌总数的比例超过20%；而在第一批集中供地中，该比例仅约7%。

土拍要“去金融化”

土地流拍现象频出，会给购房者带来哪些影响？对于普通购房者来说，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，购房者多数会关注房价的下跌情况和银行信贷等信息，土地流拍等信息关注会比较少，但现在土地流拍事件多了，至少会有一种楼市不景气的预期和判断，这也会使得盲目看涨的心态减少。

那么，房企又怎么看？

“现在拍地，我们更看重的是能不能赚钱，纯粹回归到一门生意，而不是像以前那样将房地产当做一种金融工具。”在深圳土拍现场，一位房企人士说出这样的感受。

梳理各个城市二次土拍的规则可以发现，尽管土拍新规通过下调最高限制地价控制土地成本，但对竞拍资格设置了更高的门槛，包括禁止“马甲”公司、严控购地资金来源和企业开发资质等，而近期多地楼市趋冷也让房企拿地的主观意愿降低。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，土地出现流拍，最根本的原因并不是市场情绪低落，而是此次土拍要求开发商拿地必须自有资金，原来开发商拿地一般都需要前融，土地融资是很普遍的现象，此次土拍要求让房企拿地逻辑产生翻天覆地的变化。

严跃进认为，“对于房企来说，其实内心是非常期盼政策可以松动一点，否则压力会很大。”碧桂园投拓部人士表示，“我们还是机会型获取，市场饱和或者本身我们已经存量很大的地区就不拿，或者要等更优质的地块，把机会留给效益最好的地块。”