招商物业并表收入高增加，费用管控成效杰出。公司发表20年报，20年完结营收86.35亿元，同比+42.1%，归母净赢利4.35亿元，同比+52%。20年公司三费较19年下降1亿元，分红率32%，依据股东报答规划，21-23年公司分红不少于近3年年均可分配赢利的30%。

物管兼并净赢利增加34%，在管面积增加25%。股指期货跨期套利公司作为A股稀缺非住物管龙头企业物管事务方面，20年公司在管面积1.91亿平，接连2年同比+2%。20年物业营收80.35亿元，因为部分项目收入承认方法由包干制到酬金制，收入口径调整后同比有所下滑，口径的调整，导致单位面积办理总收入3.51元/月（同比-23%），毛利率从19年9.8%上升至11.0%，净利率从19年的4.7%上升至6.6%。招商+中航兼并净赢利5.32亿元，同比增加34%（高于面积增速）。20年招商物业扣非归母赢利2.16亿元，完结成绩许诺的114%，21-22年许诺分别为2.15、2.35亿元，成绩平稳实现。

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资管运营逐渐好转，受托新增14个购物中心。受疫情及减租方针的影响，20年资管收入4.34亿元，同比下降30%，上下半年同比下降42%、17%，估计21年后盈余股指期货跨期套利公司作为A股稀缺非住物管龙头企业才能将康复至疫情前的水平（20Q4已好于19Q4）。公司股指期货跨期套利公司作为A股稀缺非住物管龙头企业定位“蛇口旗下轻财物运营服务渠道”，在20年资管项目中，新增14个蛇口新签的购物中心，未来或继续接受集团资源。

估计21-22年EPS分别为0.63元/股、0.78元/股。公司完结了办理团队“招商化”，跟着资管事务的康复以及地我国软件,我国软件,我国软件产连累成绩影响的削弱，21年全体成绩增加具有继续性。估计21-23年归母净赢利分别为6.7亿元、8.3亿元、9.9亿元，增速分别为54%、24%、20%，对应21年31xPE，22年25xPE。合理价值方面，公司作为A股稀缺非住物管龙头企业，咱们保持合理价值31.20元/股不变，保持“买入”评级。

危险提示。物业外拓发展不及预期；社会用工成本上升，赢利率下行。