美国商业地产市场面临严重的债务违约风险和融资困难

据穆迪分析公司的数据，华尔街几年前将旧办公楼贷款打包成债券交易的新融资正变得越来越少，这是商业地产市场的另一个令人担忧的迹象。

在将近7.55亿美元即将到期的债务中，仅有11.1%的办公楼贷款在9月份得到了偿还，这些贷款主要来自商业抵押支持证券市场(CMBS)的资金。

业主们通常依赖于这个行业来不断地重新融资，而不是偿还他们欠下的所有债务。楼宇业主的目标是在保持当前财务状况的同时赚取回报。但如果他们无法再融资，违约率通常会上升，引发类似于旧金山等大城市的抛售潮，这可能会促使更多借款人将建筑物交还给贷款人，而不是坚持经营陷入困境的房产。

穆迪分析的商业地产经济学主管Matt Reidy表示：“9月的还款率确实略高于7月或8月。”但他也指出，最近几个月的贷款偿还“非常非常低”。

几个月来的还款率一直不佳，许多房东依靠延长贷款或修改贷款条款来保持流动性。此外，美国的办公室可用率也飙升至24.4%，比新冠疫情前上升了超过1000个基点。

Reidy表示：“这些数据仍然表明，目前办公楼贷款的偿还难度之大。”然而，贷款延期不会持续太久，这很可能导致9月份89%的贷款出现到期违约(深蓝色线)。

高盛在其第三季度财报电话会议中表示，今年将其办公室房地产投资的价值减记了50%。

美联储官员近几个月来一直警告说，央行的政策利率可能需要在更长的时间内保持较高水平，以确保通胀率继续朝着 2% 的年度目标下降。美联储在 7 月份将短期利率上调至 5.25%-5.5% 的 22 年高位，预计在下周的政策会议后将坚持这一水平，但同时也为更多的加息敞开大门。

过去十年中，华尔街的债券交易一直是对估计为21万亿美元的美国商业地产市场的一个关键但较小的资金来源。自从美联储开始快速提高利率以对抗通胀以来，银行一直受到影响。

预计 2024 年利率将维持在高位，更多的业主可能无法获得融资，尤其是远程办公将继续成为办公地产的新趋势。

穆迪分析发现，在全年来看，债券交易中到期的办公楼贷款有34.7%已经被修改或延期，另有34.1%违约，31.2%得到了偿还。

10年期美国国债收益率秋季飙升至近5%的水平，进一步削弱了市场前景，因为这一收益率作为新房产贷款的锚点，同时也是美国经济整体融资条件的一个衡量指标。

德意志银行的分析师指出，随着目前的利率在7.5%-8%的范围内，借款人对华尔街债券市场的10年期商业物业贷款的需求“非常疲软”。他们还估计，商业房地产交易量已降至2009年以来“极度萎靡”的水平。