上半年中国住房贷款余额较2021年底下降

现在，打开小红书，B站在平台上，提前还款的讨论和分享不计其数，评论区也非常热闹。有人甚至说每个月都会提前还一些贷款，所以操作已经完成了“上瘾”。这些社交媒体平台上也有一些经验分享或讨论。有些人说，三分之一是一条黄金分界线，即30年抵押贷款，试图在前10年提前偿还。其他人说，对于便宜的贷款成本，考虑到它会被通货膨胀稀释，或者“放长线”去看。

“对我们来说，提前还贷还是一道数学题。”小婉说，网上很多所谓的科普都不靠谱。如果你想提前还贷，最现实的操作就是每家银行的还款条约不同，可能会产生其他费用。

前段时间，一家银行发布公告称，提前还款需要支付赔偿金，比例为提前还款本金的1%。虽然银行很快撤回了公告，但却引发了关于提前还款是否收取违约金和标准的讨论。在很多人看来，银行盈利的主要渠道之一就是贷款利息，而抵押贷款是非常重要的渠道之一。对于银行来说，提前还等于提前收回现金，资金回报率降低，所以银行会尽量防止提前还贷。

以深圳市场为例，记者咨询了中国银行、中国建设银行、招商银行、宁波银行等银行个人贷款经理，发现仍有一些银行设置了一些提前还款“门槛”例如，一般来说，提前还款可以在移动银行进行，但申请提前还款超过一年或三年后不会产生罚款利息。招商银行个人贷款经理表示，如果是银行的向日葵级客户，不仅没有时间限制，也没有罚款利息。普通客户提前部分还款次数不限，但每次至少还款10万元。此外，更多银行表示，提前还款只能一次性还清，不能多次提前还款。

一位银行个人贷款经理告诉记者，与前两三年相比，今年上半年提前偿还贷款的现象确实增加了，但并没有互联网上的谣言那么夸张。市场披露数据显示，在房地产贷款集中管理系统的19家上市银行中，今年上半年有5家银行的个人住房贷款余额较2021年底有所下降。根据央行《2022年第二季度金融机构贷款投资统计报告》，2022年第二季度末外币住户贷款余额为73.29万亿元，同比增长8.2%，比上年底低4.3个百分点；上半年增长2.18万亿元，同比增长2.39万亿元。广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，今年上半年中国住房贷款余额同比增长，“一些热点城市今年的新个人住房贷款正在下降。提前还款，到期贷款，比新贷款多。”

此前对抵押贷款市场进行了跟踪报道，揭露了将抵押贷款转化为商业贷款、通过全额购房取消费者抵押贷款、信用抵押贷款等贷款的混乱。记者发现，一些买家计划使用这些低利率资金提前偿还贷款，其中非法风险需要高度警惕。

然后，选择还清所有的抵押贷款，让自己“告别房奴”还是同时还清部分抵押贷款，持有一些现金，还是继续用闲置资金投资或创业？在这些选择的背后，不同的人有不同的选择，这本质上是不同时期使用资金的选择。然而，对于像小婉这样的年轻人来说，放弃资产增值的可能性，寻求资产增值“安全感”更多的是出于理财焦虑。

“我刚刚到期了一个三年期理财产品。当我买的时候，银行理财经理自信地告诉我，同类产品的收益非常稳定。三年期年化收益率达到4.5%不是问题，但最近到期后年化收益率只有3.3%。我买的几种投资理财产品一度亏损，固定投资基金收益不容乐观。”小婉说，“更不用说股票交易和投资基金了，在房地产市场的不断调整下，我们对买房更加谨慎，现在真的找不到更好的投资方式。”

今年以来，资产管理新规使得“刚性兑付”被打破，股市表现不尽如人意，投资预期收益下降。面对收入和投资的不确定性，如果投资者找不到更高收益的投资渠道，闲置资金将成为提前偿还贷款的选择之一。此外，银行客户经理也开始销售保险产品，这也赢得了一些人的青睐。

“在过去的一年里，存款和金融产品的利息并不高。许多客户将为中长期保险产品配置部分资金，现在银行销售的保险数量远远超过了几年前。”当地一家银行的客户经理陈龙（笔名）告诉记者。虽然银行出售保险并不是什么新鲜事，但过去不受欢迎的保险产品正在被重新关注和发人深省。调查记者发现，大多数银行都在销售养老金融、终身寿险和其他储蓄保险，“长期稳定”成为主要卖点。多家保险公司发布的中期报告数据显示，银行保险渠道保费增长明显。例如，今年上半年，太平洋保险银行保险渠道实现保险业务收入178.28亿元，同比增长876.3%。

不少银行理财经理也表示，每次降息政策出台，都是销售储蓄保险产品的好时机。不过，不少受访业内人士认为，LPR降低对保险业的直接影响不大，保费增长的关键在于居民收入的预期复苏。

中国（深圳）综合开发研究所金融与现代产业研究所副所长余凌曲表示，保险产品是保险产品。“全生命周期”未来，在个人养老金账户下，保险产品肯定会成为配置的重点之一。“关于提前还款，这是一个特殊的阶段性产品，抵押贷款定价基准发生了变化，从最初基于央行基准利率转变为基于基准利率LPR定价，LPR持续减少使提前偿还贷款更具成本效益。然而，如果延长时间线，市场投资机会仍然很多。”

IPG首席经济学家白文喜表示，要解决居民的财务困境，加强多层次资本市场建设，加大公募开放力度REITs试点投资产品和金融产品创新的步伐不仅促进了居民储蓄存款向实体投资的转变，而且增加了居民金融投资的机会和渠道。

目前，各地都加快了国际财富管理中心的建设。在这方面，余凌曲认为，该政策的一个重要方向是让更多的普通人获得财产收入。居民需要改变他们的想法，一方面需要改进“财商”，另一方面“基金投顾”等机构提供资产配置建议也尤为重要。“我们的研究发现，许多机构正在积极布局和探索基金投资业务，包括基金公司、证券公司和银行。然而，国内基金投资顾问才刚刚开始试点。根据美国的成熟经验，基金投资顾问占基金投资的一半以上。基金投资顾问解决了机构和投资者利益的统一问题，主流是基金销售思维，鼓励投资者销售旧产品，购买新产品，获得销售产品佣金收入；投资顾问根据管理规模甚至收入份额获得收入，利益与投资者相对一致。”