与销售下滑相比,房地产企业更注重

多年来，房地产业一直维持着“高杠杆-高增长”虽然发展模式略显粗放，但得益于城市化进程中的土地.金融.人口等红利，行业保持了20年左右的快速发展。

2020年年中，“三道红线”政策的出台标志着该行业去杠杆化的正式开放。自去年下半年以来，信贷政策一度收紧，疫情反复出现，交易端和融资端都降温，显著影响了房地产业的流动性。

与此同时，随着城市化进程进入新阶段，房地产业享受的红利也在下降。

从这些层面来看，房地产业的高杠杆和高增长将是不可持续的。事实上，近两年来，行业深度调整出现，给企业发展带来了前所未有的压力。

在房地产企业的财务报表中，他们所承受的压力和自救的努力也得到了清晰的体现。

长期以来，房地产业一直以规模增长为主要考虑因素。就在一年前，该行业也谈到了规模的逆势增长。2021年上半年，市场交易强劲，许多企业同期销售规模创历史新高。

但此后，市场交易降温，直到2022年下半年，仍处于底部。与去年同期高基数相比，房地产企业销售规模普遍下降。

今年上半年，万科.碧桂园等龙头房地产企业的销售额下降了近40%，融创的销售额下降了近40%。在其他大中型房地产企业中，销售规模的下降大多在30%到60%之间。出现了债务违约的蓝光，销售额下降了90%以上，公司仍处于亏损状态。

根据中指研究院的数据，今年1-6月，百强房企平均销售额为356.4亿元同比下降488亿元.6%。其中，进入百强门槛的房企有85家，比去年同期减少了47家。

由于许多房地产企业降价促销，加上合作开发比例的增加，利润也有所下降。过去几年，房地产企业的利润规模和利润率出现了冲击和下降。今年上半年，这一趋势仍在继续，大多数企业的净利润.净利润率.毛利润率等指标均出现下降。

房地产市场的降温也对产业链企业产生了影响。壳牌以新房和二手房交易代理为主要业务来源，上半年总交易量约为1.23万亿元，同比下降466万亿元.5%。其中，存量房交易额同比下降42%.1%，新房交易量下降50%.6%。

由于许多物业管理企业对母公司有很强的业务依赖性，其业绩的影响是不可避免的。今年上半年，时代邻里.融创服务业绩不佳。

作为房地产的重要下游产业，家居装饰企业的业绩也受到了影响。今年上半年，家居销售额470.同比下降约77亿元，同比下降约77亿元.5%。该公司在中报中表示，与房地产行业相比，家居装饰和家具行业受经济周期性波动影响相对较小，但房地产市场.消费景气度等潜在不利变化仍可能影响家居装饰消费需求的释放。

在这个行业，以定制家居为主要商业模式，与一些大型房地产企业有合作关系的好客户都遭遇了收入和利润的双重下降。同时，东易日盛也遭遇了收入和利润的双重下降。

流动性仍然是重中之重

与销售下滑相比，房地产企业更注重财务安全。近两年来，由于战略错误判断和市场调整，房地产企业相继违约，一旦形成连锁反应，企业很难走出泥潭。

据壳牌研究院统计，房地产企业预计2022年到期债务约9603亿元，比2021年下降约25%，但仍处于近万亿元的高位。在这个偿债年，保持充足的流动性仍然是房地产企业的重中之重。

在已经发布中期报告的房地产企业中，流动性状况不同。今年上半年，碧桂园可用现金余额约为1479人民.8亿元，现金短债约2倍，短期偿债无压力。在龙湖其他重要房地产企业中，龙湖是龙湖的重要房地产企业。.绿城.旭辉现金短债比分别为4倍.2.3倍.1.6倍，同样没有偿债压力。

同期，蓝光.泰和现金短债比分别为0.1.0.04.说明这两家企业已经违约，财务状况仍面临挑战。

“传统的扩大流动性的方法有两种：加强销售.扩大融资。”北京一家上市房地产企业的相关负责人告诉《21世纪商业先驱报》，在现有的市场环境下，这两种方式的效果相对有限。

该人士表示，虽然企业普遍将销售收款率定在90%以上，有不同类型的促销手段，但在市场升温低于预期的情况下，销售收款仍然有限。同时，现阶段融资闸门主要针对优质房地产企业，救助方案仅针对优质项目。一些陷入困境的企业仍然无法获得流动性注入。

他说，为了扩大流动性，企业已经启动了裁员、降薪等非常规渠道。.股权转让.减少投资等。其中，在去年以来的土地交易中，房地产企业的积极性明显不足，即通过减少投资来保持流动性。

自去年下半年以来，房地产企业的新土地储备大幅下降，今年上半年仍在继续。公告显示，今年上半年龙湖新增土地17块，总建筑面积226万平方米。去年同期的53块土地.与1292万平方米相比，总建筑面积大幅下降。

同期，万科.碧桂园.中海.金茂.旭辉等房地产企业也减少了征地支出。不出意外，房地产企业一般没有新的土地储备。

“在当前的外部环境下，万科也面临着压力，一些业务指标表现不佳。然而，万科一直在努力保持身体功能的基本平衡和健康，保持持续运行状态，稳定未来的下跌.稳中有升有信心。”万科董事长于亮在8月31日的业绩会上表示。

这一声明可能不代表整个房地产行业的看法，但今年以来，房地产行业的政策环境得到了显著改善。

2022年，各级监管部门多次发布好消息，房地产企业融资大门也有条件开放。经过三次降息，首次抵押贷款的最低利率已降至历史低点。

8月中旬，国家统计局发言人.国民经济综合统计司司长傅凌辉表示，房地产整体处于触底阶段。但此时，市场交易正在出现改善迹象。据中指研究院统计，今年1-8月，百强房地产企业平均销售额为477.同比下降466亿元.2%的降幅比前六月收窄2%.4个百分点。

在最近的业绩会议上，房地产企业高管正试图发出积极的信号。与余亮的声明类似，中国金茂总裁李从瑞表示，今年应该是底部，未来几年整个行业将稳定。龙湖集团董事长吴亚军也表示，该行业正在走出底部。

值得注意的是，这些声明主要来自基本面良好的大型房地产企业。

上述房地产企业人士表示，大型房地产企业仍有回旋余地，但一些小企业和现金流紧张的企业只能做到这一点“与时间赛跑”，也就是说，在现金流枯竭之前，我们期待着市场的真正复苏。如果不幸遭遇资产并购，他们的谈判筹码也很小。

最近，许多城市出台了房地产救助政策，让企业看到了曙光。但在稳定民生的框架下，“救项目.不救企业”是救助基金的经营原则。

余亮说，对于这个行业来说，目前最重要的任务是找到生火取暖的方法。但对于不断变化的房地产行业来说，除非市场迅速复苏，否则找到解决办法的过程仍将是一个长期的探索过程。