新政出台后,地方政府可以更好地实施差异化信贷政策

房地产市场再次迎来重磅新政。

近日，国务院常务会议提出，允许地方政策灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

就在几天前，按揭利率参考5年以上LPR大幅降低15个基点，为当地抵押贷款利率的下降释放空间。目前，第一套和第二套抵押贷款利率下限已降至4.1%，4.9%。许多地方实际抵押贷款利率创下2009年以来的新低。

使用信贷政策意味着什么？这一政策与抵押贷款降息的叠加将产生什么影响？

广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，自2016年下半年以来，中国的住房信贷政策一直坚持一城一策的理念。其基本逻辑是，不同地区的房地产经营情况不同，温度不同，不再适合央行自上而下发布文件，全面降低中国首套住房首付比例。

在过去的差异化信贷政策下，虽然各地首付比例和利率存在较大差异，但各地信贷政策由地方金融部门出台，需要在央行差异化住房信贷政策底线以上（如首套房首付比例不低于25%），地方政府调控空间不大。

政策出台后，李玉佳认为，地方政府与金融管理部门的协调性将增加。过去，两者的目标有一定的差异，但目前，两者应该回到合作的框架。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈晓也认为，允许地方政策使用信贷等政策，意味着信贷政策将作为下一个地方监管工具箱中的重要工具。

陈晓表示，从以往的监管政策来看，地方对房地产市场的支持主要集中在放松限购、限售、购房补贴、放结算等方面。信贷政策的变化大多只用于调整公积金贷款额度。总的来说，地方政府对信贷手段的使用并不频繁，也有一定的约束力。新政出台后，将给地方政府留下更多的调控空间，地方政府也可以更好地实施差异化信贷政策。

中国指数研究院指数事业部市场研究主任陈文静指出，会议允许地方政策灵活运用信贷政策，合理支持刚性和改善住房需求，进一步明确中央支持房地产市场稳定发展信号，短期内，通过降低首付、利率降低购房成本，优化信贷政策有望增加。特别是在核心二线城市，预计将优化住房贷款政策，促进合理住房需求的释放。

目前，二线城市的房地产市场表现出很强的韧性。根据官方数据，7月份房地产市场稳步复苏的城市主要是二线城市。他们大多经济基本面良好，购房需求潜力仍然存在。

比如7月份，南昌、扬州、杭州、合肥等新房市场的房价环比分别上涨00.8%，0.8%，0.7%，0.7%。二手房市场，烟台、上海、合肥、南充、南昌等城市房价环比上涨。随着购房信贷政策的优化，这些城市有望成为推动房地产市场复苏的火车头。

陈晓还认为，允许地方政策使用信贷等政策是几天前抵押贷款降息的后续措施，然后降低首付比例，降低抵押贷款利率，调整贷款金额将得到更广泛的应用。这对购房者和整个房地产市场都是一个重大的好处，有利于提高市场活动，提高市场信心，实现稳定市场和预期的作用。

陈文静透露，在过去的一个月里，10多个城市优化了信贷政策。例如，北京降低了无住房、无途贷款的老年人的首付比例，苏州、无锡、福州优化了抵押贷款政策，降低了首付比例。南通和惠州也明确了第一套和第二套首付比例的下限。

今年以来，据中国指数研究院统计，全国240多个省市优化调整了650多项房地产相关政策。陈文静认为，在中央政策的指导下，预计城市政策的步伐将加快，市场预计将进入新一轮的政策集中引入期。

传统的金九银十房地产市场即将到来。陈文静说，这些积极的政策信号有助于市场预期的改善。随着政策的不断优化，房地产市场活动预计将比7月至8月有所改善，预计热点城市的市场将逐步稳定和恢复。

但李宇佳强调，这并不意味着资金将大规模流入房地产。他认为，在地方政府主要负责地方房地产稳定的情况下，信贷政策、税收政策、土地政策等应全面合作，帮助地方一揽子救助政策的发布和实施，尽快稳定房地产市场。

这并不意味着地方政府应该大大放松首付，降低利率。李玉佳说，但信贷政策与地方政府的大框架真正产生了同样的共鸣。此前有消息透露，部分城市抵押贷款首付比例较高，希望降低首付，但金融部门持不同意见。在未来，这种战斗预计不会发生。

李宇佳表示，对于三四线城市，如果有下调空间，首付比例很可能会下调。但对于一线城市来说，政策仍将更加谨慎。他认为，即使首付比例和利率下调，也不会带来房地产市场的快速反弹。因为，目前的供求关系、居民预期、支付能力、房价水平、收入预期等都发生了变化。