金科股份稳定销售背后的全国均衡销售

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近日，金科股份发布了2021年年报，报告期内，公司实现营业收入1123.09亿元，同比增长288亿元.公司净利润665%.88亿元，上市公司股东净利润36.01亿元，在当前行业环境下显示出其突出的经营韧性。去年，在新董事会和管理层的领导下，金科确定“一稳二降三升”经营战略，全力推进高质量发展，充分发挥企业社会责任，全力保证交付，保证债券兑现，在“一稳二降”在此基础上，四位一体的发展思路不断提高。

董事长周达表示，经过本轮深度调整，行业发展将由大规模竞争向差异化竞争转变，企业将更加重视“规模、利润、负债”同时，更加注重通过持有经营创造可持续经营能力，通过房地产周期拓展创新业务领域。

金科股份在“保交楼，保民生，保稳定，保稳定”2021年实现结算面积1200.96万平方米，同比增长186万平方米.34%。值得一提的是，金科全年住宅交付套数达到14%。.16万套，住宅交付面积2175万平方米，在建面积6096万平方米。金科在物业建设、安装、交付过程中表现出冷静、稳定、自信，为其年度合同销售奠定了坚实的基础。

2021年，金科股份实现销售额1840亿元，连续三年位居行业前20名，销售收款1853亿元，相应销售收款率1000元.7%，历史收款率最高。此外，销售面积1966万平方米，连续四年位居行业前十。

值得注意的是，金科股份稳定销售的背后是其在全国的均衡销售，主要是高能城市。重庆、西南、华东、华北、华中、华南等地区的全口径销售比例分别为19.82%，12.64%，40.8%，3.45%，11.68%，8.07%，3.54%，均衡布局有效地将部分地区监管政策的影响降到最低。此外，金科股份在一二线的合同销售额占比近70%。重点布局高能城市是金科股份销售仍能走在行业前列的重要原因，这一趋势在过去一年进一步加强。

在高质量发展战略下，金科股份的销售收款和稳定交付形成了良性循环，创历史新高。

对于今年第一季度全行业销售普遍下滑的问题，管理层在业绩会议上表示，面对行业和环境的不确定性，金科始终关注“稳健发展”实行以销定产，围绕“降库存”低产能城市和停车位位进行去库存。虽然成交量有所下降，但一季度市场排名增长2位，销售面积稳定TOP10.根据金科股份2022年推盘计划，四季度供应节奏约为2:2:3:3，一季度整体推盘量较小。后期随着市场企稳回升，判断2022年市场将呈现前低后高的翘尾趋势。

逐渐进入房地产行业“管理红利”在白银时代，高杠杆、高周转率的发展模式不再适合当前的市场环境。在新董事会和管理层的领导下，金科确定“一稳二降三升”经营策略：稳步发展，降低杠杆和库存，提高经营效率。

期间公司征地面积976万平方米，同比下降586万平方米.7%，征地金额/销售金额为20%.4%，同比下降19%.6个百分点，征地力度减弱。但与此同时，金科也在提高土壤储能水平，新一二三线城市占比达到87%。“地产+商业”，“地产+产业”收购、并购等多种征地方式占56%。通过多元化的综合征地方式，即使一线征地比例显著提高，征地成本仍得到有效控制。新增土地储存地板价格为3852元/平方米，地板价格/平均销售价格为41元.2%，盈利空间可期。

可以看出，一方面，金科继续推进土地储备的去化和回收；另一方面，在未来2-3年足够的土地储备可以覆盖销售的情况下，降低土地征用的稳定杠杆率。

管理层表示，目前房地产行业仍处于状态“乍暖还寒”金科将永远坚持下去。“现金流安全”底线。

金科股份过去一年在公开市场106.11亿元债务100%兑现，截至去年年底，有息负债较去年减少17%.资产负债率降低146%.65个百分点至79.07%，连续两年下降。更值得一提的是，公司净负债率连续四年下降至69%.此外，扣除预收款后的资产负债率连续两年低于70%红线。

金科的杠杆率在健康范围内，债务结构进一步优化。银行贷款占50%以上，非银行金融机构贷款占24%。因此，标普国际对金科的评级由B+跳级提高至BB-，展望稳定。优秀的财务状况使金科的融资现金流处于良性循环。去年，金科在国内外各类公开市场债务融资10次，共融资118亿元，位居国内a股民营房地产企业前列。

最近，房地产市场的融资政策经常传播得很好。中共中央政治局4月29日召开会议，提到支持地方政府完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。

随后，央行、中国银行业监督管理委员会、中国证监会、深圳证券交易所分别召开专题会议，提出及时优化房地产信贷政策，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围允许优质房地产企业进一步扩大债券募集资金用途，鼓励优质房地产企业发行公司债券并购危险房地产企业项目，保持房地产融资稳定有序。此外，支持第一套和改善住房需求，灵活调整受疫情影响的个人住房贷款还款计划。

预计自去年下半年以来，行业调整期将逐步改善。对于一向稳定、金融健康的房地产企业来说，每一次调整都是一个更好的发展机遇期。正如董事长周达所说，中长期来看，中国城市化率为63.6%，还有很大的改进空间。此外，人们对生活的要求越来越高，改善市场的机会也越来越多。从欧美等发达国家的经验来看，即使在高度城镇化的情况下，房地产仍然是支柱产业之一，市场容量规模仍然可观。

金科成立于1998年，经过20多年的发展，已成长为我国城市发展进程中的领先者“美好生活服务商”。在集约耕地产主营业务的同时，系统打造“地产+”综合竞争力的形成“四位一体，生态协调”多元化的业务发展模式在考验房地产企业综合竞争力时尤为重要。既能巩固房地产主营业务的竞争力，又能培育新的业务增长点。

2021年金科服务业绩高质量攀升，通过空间物业服务（S），社区增值服务（L），本地生活服务（C），数智科技服务（T）实现营业收入599.68亿元，同比增长约77%，归母净利润10%.57亿元，同比增长71%。

截至去年底，金科服务合同管理面积3.6亿平方米，其中第三方占63%，体现了突出的外拓业务能力。管理面积2000平方米。.38亿方，同比增长522亿方.31%，业主满意度连续10年超过90%。

金科服务在香港股市上市，已成为金科房地产以外的另一个主要增长点。此外，金科在商业开发运营和工业园区运营方面，也继续努力轻资产运营和输出。

商业方面，金科商业IP包括金科中心、金科爱琴海、金科爱琴海、金科爱琴海、金科爱琴海WALK未来生活中心等三大成熟产品系列。金科商业已跻身全国商业地产企业前20强，成为排名上升最快的企业。商业管理项目80个，管理面积307万平方米，自持量98万平方米。去年，金科商业收入同比增长30%。EBITDA同比增长32%，逐渐进入正循环。