上海易居房地产研究院:二线城市监管政策可能适度解除

近日，徐州市住房和城乡建设局等部门召开了房地产业复工生产救助工作会议，提出了降低抵押贷款利率、降低首付比例、放松限售、延续人才购房补贴、降低土地拍卖保证金等措施。

此外，5月1日，赣州市将公积金贷款最高额度提高到60万元。首次使用住房公积金贷款或购房提取住房公积金的，首付比例降至20%。同日，中国建设银行赣州分行首次抵押贷款利率降至5.2%，第二次抵押贷款利率降至5.35%；购房者岁；首付比例调至国家政策规定的最低比例。

业内人士认为，随着中央政治局会议的最新调整，支持当地实际完善房地产政策，一个城市一个政策框架，核心一、二线城市监管政策可能适度解除，弱二、三、四线城市将加快跟进放松监管，推出救援政策，刺激居民购买消费。

5月3日，中国证券公司记者从徐州市住房和城乡建设局获悉，近日，徐州市住房和城乡建设局、市资产监督管理局、中国人民银行徐州市中心支行等相关部门召开了房地产业复工生产救助工作会议，从科学实施土地供应、加大信贷融资支持、优化市场经营环境、支持合理住房需求、调整公积金使用政策等方面提出具体措施。

在增加信贷支持方面，引导金融机构增加个人住房抵押贷款，降低住房贷款利率，鼓励金融机构降低首付比例，增加二手住房交易贷款支持，满足住房交易资金需求，拓宽改善住房融资渠道。

在支持合理住房需求方面，建议新购商品房转让不限于144平方米；人才购房补贴政策延续了《徐州市555人才引进项目实施方案》。

在调整住房公积金使用政策方面，建议灵活就业人员（个体经营者、自由职业者、新公民）按规定享受住房公积金贷款利率；简化淮海经济区职工在徐购房公积金贷款流程，支持买家通过跨省平台在公积金存款地点处理。

此外，在对房地产企业的救助政策方面，包括加大对项目贷款和并购贷款的支持力度，积极延长受困企业贷款，续借，有效缓解开发企业的财务压力；上市出让地块的投标保证金按土地上市起价从100%调整为50%，剩余出让金在办理建设项目规划许可证前支付，最长不超过6个月；优化商品房预售监管资金提取节点，从原预售批次调整为重点监管资金。试点商品房预售监管资金采用银行担保的方式。

赣州公积金贷款首付比例下降。

5月1日，赣州市住房公积金新政实施。在中心城区（包括张贡区、赣州经济开发区、荣江新区、赣县区、南康区）购买自用住房的职工家庭申请住房公积金贷款的最高金额从50万增加到60万，其他县（市、区）从40万增加到50万。首次使用住房公积金贷款或购房提取住房公积金的，首付比例从目前的30%降至20%，贷款或提取总额不得超过购买自用住房总价的80%。

此外，5月1日，赣州市房地产协会发起第二届红五月房地产消费季活动暨网上房地产展销会。通过此次活动，保持市场主体活力，增强行业信心。活动从5月1日至5月31日开始。

会上，中国建设银行赣州分行个人贷款中心副总经理严超表示，中国建设银行赣州分行将积极支持和配合市委、市政府组织的红五月房地产消费季活动，并郑重向广大购房者承诺:一是自5月1日起，全辖各机构首套房贷利率降至5.2%，二套房利率降至5.35%；二是购房者年龄放宽至70岁；三是将首付比例调至国家政策规定的最低比例；四是将二手房年龄调至35年；五是切实提高服务质量和效率，并承诺在贷款手续完成后三个工作日内贷款。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，购房者年龄放宽至70岁的说法引起了热烈的讨论和争议。从最近房地产贷款政策的总体方向来看，它更加积极和充足。因此，购房者或贷款人的年龄限制减少，审计要求减少，这也符合预期。从银行的角度来看，关键是要做好基本风险控制。当然，在实际过程中，要防止房地产企业和中介机构的炒作，或非法将一些无法偿还抵押贷款的购房者拉入抵押贷款申请行列，即需要将偿还贷款的能力作为基本评估内容。

4月29日，中央政治局召开会议，发出更积极的稳定房地产信号。会议强调，要坚持住房的定位，而不是投机，支持地方政府从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善住房需求，优化商品房预售资金的监管。

5月份，各地房地产救助政策加快出台。据中国证券公司记者统计，仅5月1日，梅州、连云港、无锡、岳阳、徐州、赣州就出台或实施了稳定房地产的新政策，包括降低购房首付比例、5改2二手房增值税免征年限、降低抵押贷款利率、放松限售、契税优惠、购房补贴等多项措施，提高公积金贷款最高金额，降低土地拍卖保证金等措施。

上海易居房地产研究院执行院长丁祖玉认为，随着中央政治局会议的最新定调，支持地方政府从当地实际出发，完善房地产政策。在一个城市和一个政策的框架下，地方政府仍然需要履行城市的主要责任。根据市场实际情况，城市政策可以促进房地产业的健康发展和良性循环，核心一、二线城市的监管政策可能会适度解除。但核心一、二线城市限购政策难以全面退出，政策层面集中在人才落户上，降低非户籍家庭社会保障年限要求，刺激刚性需求的购房需求释放。

丁祖玉预计，弱二、三、四线城市将加快后续放松监管，推出救助政策，刺激居民购房消费。包括全面取消购房限制，放松贷款限制政策，特别是降低第二套住房首付比例，有效激活相对丰富的改善购房消费。此外，更多市场疲软的城市将通过财政和税收刺激市场，降低房地产交易税，实施购房补贴，鼓励新公民、多儿童家庭和各种人才购房消费。

在房地产企业救助方面，丁祖玉建议解决企业债务风险，恢复企业经营的造血功能，从而稳定市场信心。如降低预售门槛，加快预售许可证审批，合理延长项目交付期，确保企业经营尽快恢复；降低土地拍卖门槛，降低土地投标保证金比例，分期支付土地出让金，特别是降低土地价格，提高企业发展利润预期。