财务稳定和经营水平已成为房地产企业必须关注的关键因素

截至4月6日，记者统计发现，中海地产、华润地产、龙湖集团等6家属于母公司股东的公司净利润均超过200亿元，其中龙湖集团、华润地产、绿城中国、中国金茂、金辉控股等5家上市房地产企业已跨入千亿元俱乐部（按全口径销售额计算）2021年财务报告（包括未经审计的业绩）。其中，龙湖集团、华润地产、绿城中国、中国金茂、金辉控股五大指标同比增长，其余20家均下跌。

2021年，前100家房地产企业‘增收不增利’日益严重，净利润率和净资产平均收益率分别为9.8%和8.1%，较2020年分别下降了2.2个和1.8个百分点。中指研究院企业事业部研究负责人刘水告诉记者，高地价和房地产去金融化限制了房地产企业的盈利空间，行业可能在未来一到两年仍处于降利时代。

缩表清算进行时，房地产行业的只规模理论不再适用，做大做弱的房地产企业陷入了流动性危机。在行业低迷的时刻，经过回顾、反思和回顾，房地产企业的领导者开始意识到，房地产行业激进和高杠杆驱动的发展时代已经结束。

与以往的业绩描述会议相比，销售目标是主角。今年，均好龙头房地产企业正在发布一条信息：以利润为导向，降低成本，提高效率，改变利润而不是规模作为KPI评估目标。投资征地以IRR（内部收益率）为标准，以非房地产开发业务挖掘利润池。

在发布这一信息的背后，是对土地红利和金融红利消退后行业盈利能力下降至制造业的深刻检查。

以2021年财务报告数据为样本，上述25家房地产企业的毛利率全部下降，下降范围从0.01个百分点到17个百分点不等。即使是被称为利润之王的中海房地产也下降了6个以上的百分点；如果只有龙湖集团、中海房地产等7家公司通过行业共识的25%毛利率红线计，如果毛利率红线降至20%（行业共识为新红线），14家房地产企业将越过线。

回顾过去三年房地产行业平均利润率数据，据国金证券统计，2018年至2020年，房地产企业毛利率分别为28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年扩大。根据目前发布的2021年业绩公告，平均毛利率为18.74%，平均净利润率为8.21%；2021年制造业毛利率为20.53%。

跨越青铜时代进入黑铁时代的预测可能是基于此。因此，万科董事长余亮在业绩说明会上花了28分钟反思和分析了归属于母亲的净利润几乎减半的成绩单。毕竟，这是公司上市31年来第三次净利润下降。与此同时，万科的毛利率也降至21.8%，刚刚擦过新的红线。

华润置地总裁李欣表示：每个人都同意毛利率回到20%左右或20%以上。，每家公司的情况都不同，但毛利率水平的目标没有太大差异，不太可能回到30%以上。

2021年，龙湖集团整体毛利率为25%，房地产开发板块为23%，在行业内处于领先地位。未来一到两年，2017年和2018年土地市场热的时候，项目将陆续进入结算渠道。预计房地产开发毛利率将保持20%，集团整体毛利率将保持25%。龙湖集团首席执行官陈顺平告诉记者，如果土地市场杠杆率高，价格低廉，未来可能会修复房地产行业的毛利率。

过去，职业经理人的投资和征地KPI是由‘数量’决定的，规模和话语权是第一位的，投资质量是第二位的。即使净利润率为2%，他们仍然需要硬头皮征地，导致财务风险控制不到位，短期偿债能力不足，导致‘1000亿元房地产企业’超过40家，市值超过1000亿元，但不到三分之一。一位房地产企业投资拓展线内部人士告诉记者，经过这一轮现实的影响和审查，一元能产生多高效多少利润和市值，是掌舵人不得不思考和面对的新课题。

从目前供需调整结构措施的角度来看，发展仍然是大多数房地产企业的主营业务，对利润池仍有决定性作用，但仅靠开发而不经营和服务业务，不能在没有客户基础和能力圈的情况下开发新的房地产开发模式，也不能支持优质发展。

两个前提非常重要。一是2021年城市化率上升至64.72%，商品房销售额18万亿元，可能已经触及天花板。正如余亮所说，我们应该在‘天花板’到来之前做好布局；第二，虽然玩家最终会减少，但如果核心还是按照以速度为规模加法，以杠杆为乘法的老玩法发展，最终会退出优生阵营，估值不会得到投资者的充分认可。

根据4月6日的收盘价，a股和h股共7家房地产企业总市值超过1000亿元，万科2467亿元，中国海外发展2341亿元，华润置地2257亿元，保利2190亿元，龙湖集团2117亿元，蛇口1290亿元，碧桂园1221亿元。

据记者观察，站在2000亿元市值阵营的房地产企业有四个共同特点：一是财务盘面稳定，如净利润规模超过200亿元，毛利率超过20%，均为绿色房地产企业；第二，非住房开发收入的比例逐渐增加，其高毛利率水平提高了公司的盈利空间；第三，土地储备主要集中在一线和二线城市；第四，评级稳定，PE倍数高。

在行业看来，像龙湖集团、华润地产、中海地产等房地产企业一样，以非房地产业务为核心的多元化业务已经加强，进入收获期，成为集团稳定的现金流来源，其细分行业的学费已经支付，商业模式及其可复制模式已经运行，有能力探索新的房地产发展模式，这不仅是未来的布局，也是从长期主义的概念，通过战略集中实践周期的能力，也是资本市场高估值的核心要素之一。

房地产行业进入利润降低时代后，传统的高周转率、高负债模式不再适用，规模不再是胜利的关键。行业正朝着高质量的发展迈进，财务稳定和经营水平已成为房地产企业必须关注的关键因素。诸葛亮住房数据研究中心高级分析师陈晓告诉记者，展望未来，在行业集中和竞争加剧的背景下，优秀的管理水平、稳定的财务状况、明确的多元化发展路径将更有可能享受高估值、高市盈率。

根据中国证监会网站最近更新披露的行政处罚决定，中国证监会立案调查了大公国际信用评估有限公司的违法行为，并决定纠正大公国际责令，没收业务收入165.09万元，罚款330.19万元。

根据行政处罚决定，大公国际为山东盛通集团有限公司（以下简称盛通集团）发行公司债券和债务融资工具提供评级服务。2013年至2017年，盛通集团通过虚假购销业务和编制虚假财务账户，累计虚假收入615亿元，虚假利润119亿元。

中国证监会发现，2013年至2017年，盛通集团通过山东盛通钢帘线有限公司、山东盛通化工有限公司、山东盛通光学材料科技有限公司等三家子公司制作虚假财务账，虚构购销业务，直接修改审计报告，虚假增加营业收入615.4亿元，虚假增加总利润119.11亿元。

扣除虚增利润后，盛通集团每年的利润状况为亏损。上述情况导致盛通集团16胜通01、16胜通03、17胜通01、17鲁胜01、18鲁胜01、18鲁胜02等公司债券的募集说明，以及16胜通MTN01、17胜通MTN001、17胜通MTN002等银行间债券市场。

大公国际发布的公司债券评级报告，银行间债务融资工具评级报告如下：钢帘生产能力位居中国前三（或第二），规模优势强。公司拥有中国最大的新型无磷洗涤剂研发生产基地……综合分析，公司偿还债务的能力很强，债券到期的风险很小。上述评级观点和评级结。