林峰:2022年是冰与火共存的青铜时代

徐辉首席执行官林峰提出行业进入青铜时代不到一个月，万科董事会主席余亮对行业的判断就进入了黑铁时代。

从白银时代到生存再到黑铁时代，万科作为危机意识最强的房地产企业，对行业的判断始终谨慎。年初，于亮在万科集团2022年会议上提出，2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是新时代的开始。他把这个新时代判断为黑铁时代。

在余亮看来，房地产行业已经进入了表格收缩和清算的阶段，即去金融化。国家不允许房地产占用过多的金融资源，也不允许居民因买房而承担较高的债务负担，因为这些金融资源并没有有效地支持实体经济。所谓的背水战是要么死，要么活，没有中间状态。如果你能解决过去积累的负担，你就有机会开始一段新的旅程。如果你不能摆脱负担，你就活不下去。他提醒万科高管不要再有幻想了。他们必须迅速、坚决地清理它们。表格收缩和清理是一场生死之战。

林峰比于亮略显乐观。去年年底，林峰提出房地产已进入青铜时代。一个月后，他进一步表示，2022年是冰与火共存的青铜时代的开放。他还认为，整个行业已进入缩表期，并继续稳步降低杠杆率。未来五年，优秀企业的平均资产负债率可能下降到50%，未来十年将逐步从75%以上下降到40%以内。林峰说：这个过程一定是痛苦的，但趋势不会改变，如果你生病了，你必须治愈它。。于亮把这个痛苦的过程比作多糖和脂肪堆积后的戒糖。此时，他严重依赖。如果他不吃糖，他就会沮丧。

徐辉董事长林忠在2022年新年致辞中指出，自2021年第四季度以来，同行企业雷霆万钧，市场信心急剧下降，房地产发展进入增长缓慢期，过去行业红利不复存在，低利润经营已成为常态。房地产企业必须重新审视过去高负债扩张模式积累的风险，寻求新的增长点和新的商业模式。

对于政策层面的住房不投机定位，余亮认为，包括住房和不投机两个方面。在住房是用来居住的方面，政策可能会略有放松，因为为为了有效解决居民的合理生活需求，一些对现有需求的过于严格的限制可能会略有放松。不投机是指虽然部分购房限制可能会放开，但仍不允许投机，增长限制将保留，政府也将控制投资投机，如税收或限制转让。

林峰还认为，这项政策没有得到支持。1月底，稳定是主要基调，支持行业良性循环和刚性房地产需求。一些城市可能会因城市政策而调整短期政策，如制等短期政策。在后期，可能会引入房地产税等长期机制。

至于金融政策，林峰认为银根会放松，但有滞后期，不会洪水。政策的效果至少需要3个月，金融机构的信心和行动需要进一步提高。预计该行业的流动性危机将持续到3月和4月。在此期间，房地产企业仍可能中断雷电。

从企业的角度来看，林峰认为今年的房地产企业分化将是最激烈的一年，特别是大型私营房地产企业，估计三分之一会下降，三分之一会失去发展能力和意愿，空市场份额，除了强大的国有企业，将被城市投资和当地小型房地产企业分享。

面对市场分化越来越明显，市场规模萎缩后竞争越来越激烈，万科提出做出相应的改变。例如，投资需要进一步思考。面对市场分化萎缩和利润非常有限，需要更高质量的投资。从过去的统一、分散的投资到更好的市场表现，团队运营能力得到证明的地方集约化投资，类似于投资拓展，产品团队需要一盘棋建设；面对约10%的低利润行业，我们应该学习制造业的流程再造。

恒大董事会主席徐家印在2022年新年开工动员动员大会上表示，保险交付是2022年恒大的关键战役。同时，我们要千方百计恢复销售和运营，积极推进合作，努力化解各种风险。

综合建设是首要任务。徐家印强调，只有全面开工，确保建设项目正常建设，才能逐步恢复市场和客户对恒大的信心，恢复销售和运营，偿还各种债务，摆脱困境。此外，考虑到部分项目资金不足，徐家印提出加强沟通，尽一切可能实现项目间资金平衡，加强销售收款和资产处置，确保项目建设的连续性。

徐家印还呼吁全集团上下八仙过海，展示自己的魔力，采取各种合作方式。同时，他强调了几个原则：项目合作必须有现金回到建筑监督账户，项目合作不仅可以偿还债务，更不用说依靠廉价资产偿还债务、处置资产、项目合作，可以以任何形式与任何单位合作，但必须建立在保护公司权益的前提和基础上，合作伙伴必须确保后续资金投资，确保合作项目的正常开发建设，特别是对于建筑项目。