认购均超40倍 第二批公募REITs询价火热

作者：梁银妍

11月23日，第二批公募REITs询价结果相继发布，认购倍数均超40倍。此外，从价格看，机构报价基本贴近询价公告的上限，显示出机构投资者对公募REITs的热烈追捧。

除了机构投资者踊跃参与，个人投资者也争相入围公募REITs市场。经过半年多运行，首批公募REITs持有人结构也发生变化，个人投资者正在显著增多。有公募REITs管理人表示：“有些机构后悔卖早了，现在的价格不敢接。没卖的机构也不敢轻易动，还积极参与后续公募REITs项目的认购。”

认购倍数均超40倍

11月23日，第二批公募REITs相继公布发售公告，产品相关询价结果也由此公布，认购倍数均超40倍。

具体来看，剔除无效报价后，华夏越秀高速REIT拟认购数量27.841亿份，为初始网下发售份额数量的44.19倍；建信中关村REIT拟认购数量106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍。

一位业内人士直言，无论是询价过程，还是询价结果，都体现出机构投资者对公募REITs的热烈追捧。“还没正式发的时候，就有很多机构来问。毕竟现在项目就这么多，资质也优良，机构没理由不参与。”

从价格看，机构报价基本贴近询价公告的上限。例如，华夏越秀高速REIT基金报价区间为6.512元/份至7.499元/份，剔除无效报价后，网下投资者报价中位数为7.499元/份，加权平均数为7.301元/份，最后确定发售价格为7.100元/份。

华夏基金表示，公募REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。这些特点能较好满足保险资金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的投资需求。而且，公募REITs产品发行认购门槛低，由专业机构管理，也为投资者配置优质的不动产资产提供了投资路径。

一位机构人士表示，不少机构投资者也会把公募REITs作为打新品种，公募REITs采用类股票IPO询价认购机制，因此投资者以首发认购价买入，等上市后卖出或有套利空间，也吸引了大量资金入场。

首批项目起示范作用

第二批公募REITs认购倍数远超首批公募REITs项目。在线下机构认购环节，首批9只产品平均有效认购倍数近8倍。其中，博时招商蛇口产业园REIT、中航首钢生物质REIT有效认购倍数分别达15.31倍和11.13倍。

一位接近华夏基金的人士认为，第二批项目认购火热，除了产品本身质地好，首批公募REITs行情也有示范效应，让投资者看到了相关投资机会。

另一位公募REITs人士表示，好项目不愁卖。“现在上会项目或正在筹备项目，很容易在圈里传开。有些还没正式启动的项目，主要的银行都已经去沟通了，目前处于项目少、钱多，机构投资者买不着的状态。对机构而言，公募REITs最有吸引力之处是分红稳定。”

截至11月24日收盘，首批9只公募REITs上市以来，8只公募REITs实现溢价。其中，富国首创水务REIT溢价率达27.76%，中航首钢生物质REIT溢价率达27.24%。

机构投资者踊跃参与，个人投资者也争相入围。根据首批公募REITs情况来看，战略配售在首批公募REITs的发行中占据主导力量，首批公募REITs战略投资者占比在55%到78%之间，占据较高比例。但随着二级市场流通，投资者结构也出现一定变化。

中航基金公募REITs负责人宋鑫表示，从持有人结构变动情况看，相较首发，公众投资者占比明显提升。个别公募REITs产品公众投资者比重较首发时上涨1倍，且公众投资者认购积极性持续提高，市场活跃度进一步提升。

近期，中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT还进行了分红。其中，中金普洛斯仓储物流REIT分红方案为0.5220元/10份基金份额，中航首钢生物质REIT分红方案为5.1541元/10份基金份额，均免收分红手续费。

宋鑫表示，截至三季度，首钢绿能项目实际经营数据好于预期，现金流较为充裕，具备分红基础。现阶段进行分红能让投资者提前变现，对公募REITs市场具有示范意义。

积极储备新项目

不少机构人士都提到，从公募REITs市场可持续发展考虑，未来项目端储备情况十分重要。

建信基金表示，首先，待建信中关村REIT上市后，将积极储备扩募项目，通过扩募不断为市场、投资人提供更多优质投资目标。建信基金在新能源、高速公路、保障性租赁住房等领域，都有一定储备，将积极履行基金管理人职责，持续为广大投资者提供高效服务。

接近华夏基金的人士则提到，目前还有一单进展较快的项目，仍然是高速类项目，目前已报会。

另一公募REITs资深人士表示，除了产业园区、高速公路，还有三大新业态值得重视：一是租赁性保障住房；二是城市轨道交通，如地铁等；三是新能源，如光伏、风电等。这些都是接下来重要的公募REITs业态。

当然，公募REITs业态的发展，要跟得上合规风控。

一位资深人士表示，以清洁能源项目为例，专业化程度很高，光伏、风电、生物质发电等领域面临的问题有共性也有个性。这些都有待于行业积极研讨，解决相关问题，形成政策建议，推动项目尽快落地。