土拍在即 深圳加强对房企购地融资监管

证券时报记者 吴家明

9月28日，深圳将进行2021年第二批集中土地出让。在此之前，多个城市土拍活动转冷，一些地块更出现流拍现象。深圳土地对于房企的吸引力是否依旧？就在土拍之前，深圳多个部门再次强调严查居住用地购地资金，新房市场也热闹了起来。

严格落实购地资金审查机制

事实上，在土地集中供应的政策出台前，深圳的土拍规则就已经相当严格。早在8月底，深圳重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，涉及的出让地块数量不变，但作出了不少调整优化。其中，此次深圳土拍还强化“房地联动”，下调住房销售限价。本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%~9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%~9.1%不等。

此外，此次土拍严格落实购地资金审查机制，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。建立“先承诺后审查”的工作机制，竞买申请人需承诺购地资金来源不属于股东违规提供的借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，不属于金融机构各类融资资金，不属于房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不属于其他自然人、法人、非法人组织的借款，不属于竞买企业控制的非房地产企业融资等，深圳市金融监管局组织相关金融监管机构开展竞得人购地资金审查工作。

可以看出，在土拍资格、资金要求等方面，深圳早已对房企打起“预防针”。据广东省深圳市地方金融监督管理局消息，该局近日发布《深圳市地方金融监督管理局等六部门关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知》。《通知》主要针对参与竞买深圳居住用地企业和深圳辖区内金融机构，意在严格核查深圳市商品住房用地招拍挂出让土地购置资金，进一步加强对房地产开发企业购地和融资的监管。针对竞买企业，《通知》要求，竞买企业的股东不得违规向其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等作为购地资金。竞买企业需要说明购地资金来源并承诺为自有资金。

对于金融机构，深圳要求，银行、证券、保险、期货、信托、基金和资产管理公司等持牌金融机构不得违规为竞买企业提供各类融资资金作为购地资金。此外，商业保理公司、小额贷款公司、融资性担保公司等“7+3”类地方金融机构，也不得违规为竞买企业提供资金用于购地。

有分析人士表示，房企要规范使用资金，同时要求金融机构不得违规发放资金，并做好资金的使用监督，对于自有资金紧张的房企，即便想进军深圳市场，也会变得谨慎。第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为，竞买企业需说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求作出承诺，这条规定对深圳土地市场有重大影响，本次土拍对开发商的资金实力以及运营模式是一场考验。吴睿表示，首先对资金审查能有效禁止非地产行业资本进场，防止金融资本、民间资金以联合竞拍的形式涌入房地产推高地价，影响房地产调控成果。同时，可以避免房企拿地冲动决策，防止部分企业先拿地再寻求合作或资金的投机行为，从土地供应侧引导“房住不炒”的调控定位。

“打新”审核严格

可以说，土地与新房的关系密不可分。此前，一些房企在深圳成功拿地之后立即开工，这种现象一度引发热议。而在最近，深圳新房市场也热闹了起来。

深圳中原研究中心的数据显示，仅在上周深圳有8个新房项目入市，其中5个项目开盘售罄，整体去化超七成。此外，还有5个项目在上周获批。此外，截至9月26日，深圳全市一手住宅成交2991套，二手住宅仅成交1424套。

证券时报记者梳理发现，最近传出开盘售罄的新房项目多数来自于光明、宝安等“网红片区”，而且价格也与周边二手房形成明显的“倒挂”，位于龙岗、坪山等东部片区的部分新房项目，销售进度则不如预期。有市场人士表示，“日光”盘毕竟还是少数，从近期新盘入市去化的情况来看，深圳新房市场相比去年以及今年上半年是出现明显降温。对于购房者来说，选择变多了，市场自然会出现分化。

虽然新房市场热闹了起来，但多位购房者告诉记者，关于购房者的资金来源和收入流水的审核非常严格，自己在资料提交时“焦头烂额”。“我本来和家人准备打新资料，但递交后反馈说首付来源必须补足证明资料，后来又说我的月供能力不足，真够严格的。”麦先生最近刚刚参与坂田一网红新盘的“打新”，但由于资料递交错过了时间，最终选择放弃。深圳中原研究中心认为，深圳市场迎来今年的新房供应高峰，开发商推盘意愿强烈，预计10月仍将维持高供应，新房市场有望保持活跃。