缩短预售资金监管期限！天津楼市调控松动？西安40天三次发声，严打无证销售

短短40天内，西安有关部门针对商品房销售三次发声，稳定房地产市场秩序。

6月7日，西安市住房和城乡建设局发布通告称，为进一步规范西安市房地产市场秩序，维护购房人合法权益，严厉打击不法企业违法违规销售商品房行为。

而就在近日，天津住房和城乡建设委员会发布的新房预售资金监管新政却有所松动。

西安三次发声针对商品房销售

6月7日，西安住建局发布通告称，为进一步规范西安市房地产市场秩序，维护购房人合法权益，严厉打击不法企业违法违规销售商品房行为。

为打击违法违规销售商品房行为，《通告》提出具体四点要求：

一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。国家住建部《城市商品房预售管理办法》规定：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。

二、开发企业在取得商品房预售许可前，向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用属违法违规行为，会损害购房人利益。

三、各区（县）、开发区住建管理部门一经发现开发企业存在违法违规销售行为的，应依法予以查处。

四、广大市民群众在购买商品房时，若发现开发企业存在违法违规销售行为，请及时向所在区（县）、开发区住建管理部门投诉举报。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉券商中国记者，本次通告的发布可以说明，近期西安房地产市场上存在一些无证销售的情况，这自然容易增大风险。

值得注意的是，4月30日，西安市自然资源和规划局等五部门联合发布《新建商品房“交房即交证”工作方案（试行）》。《方案》提出，2021年5月1日以后取得《商品房预售许可证》的开发项目，须在购房合同中增加“交房即交证”作为选择性条款，明确买卖双方责任义务。同时合同中应包含当事人约定办理预告登记的相关条款。

中指研究院此前指出，长久以来，西安房地产市场违规销售、违规交房、烂尾、交房后多年拿不到产权证的情况屡见不鲜，已经成为社会广泛的热点问题。针对西安市房地产市场的长久弊端问题，去年开始已有多个区试点“交房即交证”。本次全市范围内的“交房即交证”，作为西安优化制度、回应人民群众关切、健全监督体系的主动尝试值得关注。

新政发布后，西安住建局在5月11日通报了三起房屋销售违法违规典型案例。其中，有案例是在商品房销售过程中，以补充约定条款等形式减轻、免除应承担的责任或不合理地加重购房人责任，严重侵害购房人权益。有案例是在商品房销售过程中，存在“在广告宣传中将房屋销售与学区、学校相关联”的违法违规行为。

短短40天内，西安有关部门以发布政策、通报案例、通告要求的方式对西安商品房销售工作发声三次，体现出西安维护当地房地产市场的决心。

严跃进认为，不法房企进行无证销售，会使得购房者本身陷入很大的风险，尤其是维权的时候难度加大。而房企随意去销售房屋，或者说绕过审批，也说明营销工作太散漫。因此，本次通告强调商品房预售需要有《商品房预售许可证》，十分关键。另外，《商品房预售许可证》的存在也利于更好地监管价格，防范各类项目的炒作或随意涨价。

天津调整新房预售资金监管办法

在西安发声加强楼市监管时，天津住建委因为《天津市新建商品房预售资金监管办法》（津政办发〔2016〕54号）即将到期，在近日会同相关部门将原有政策进行了修订，发布了《天津市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》，此次新政对部分监管环节有松动和有收紧。

来看本次天津新政的主要修订内容：

一、缩短预售资金监管期限。将解除监管节点前移，由“完成不动产首次登记”调整为“完成竣工验收备案”，缩短监管期限，提高房地产开发企业资金使用效率。

二、扩大不纳入资金监管项目范围。明确购房人无需向开发企业支付房价款，由区政府、还迁部门等根据施工进度给付工程款的项目可以不纳入资金监管。

三、非住宅项目纳入监管。删除《办法》第二十四条“独立占地的非住宅预售资金进入监管账户后，房地产开发企业可自行提取预售资金”，将非住宅项目一并纳入预售资金监管。

四、增加资金交入监管账户途径。在原有的网点柜台、资金监管专用POS机交款的基础上，增加网银转账方式，便于购房人将房价款直接存入监管账户。

五、优化资金拨付流程。删除深基坑节点并将首层室内地平标高节点调整为取得销售许可，明确预售项目取得销售许可证后，即可提取该节点的监管资金，无需再进行现场查看并提交首层室内地平标高节点证明。

六、明确未网签退款流程。明确房地产开发企业与购房人取消缴款通知书的，由房地产开发企业自行结算退款，房价款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。

七、增加对于资金扣划后的处理。增加资金扣划后企业责任条款，如相关部门扣划监管资金的，房地产开发企业应当用自有资金补足扣划资金，以保证项目后续建设。

八、调整主管部门及监管机构名称。将原主管部门市国土房管局调整为天津市住房和城乡建设委员会，将原监管机构天津市房地产交易资金监管中心调整为天津市房地产市场服务中心和滨海新区住房和建设事务服务中心。

严跃进对记者表示，此次调整有松动和收紧的内容。在监管有所松动的方面，类似缩短预售资金监管期限，或许和房企当前面临的压力有关，尤其是天津房地产市场这两年相对偏弱。类似增加资金交入监管账户途径、优化资金拨付流程、明确未网签退款流程都有助于加快回笼资金。

在监管有所收紧方面，类似非住宅项目纳入监管，说明监管将更加全面，把商务办公楼等项目纳入监管，有助于促进此类市场的健康发展。类似增加对于资金扣划后的处理，对于房企影响会比较大，主要是会影响资金的流动和资金的使用。

在严跃进看来，总体来看，此次天津新政不少政策是利好一些房企的。当然，对于购房者来说也需要了解此类政策，要注意资金的监管动态，防范房企违约收取购房资金，以真正保障购房者的权益。