“新五条”你真的能拯救房地产公司吗?

11月28日，中国证监会网站发布了《中国证监会发言人关于资本市场支持房地产市场稳定健康发展的问题》，决定调整和优化股权融资的五项措施（行业简称）“新五条”)，并从即日起施行。

据悉，“新五条”包括：恢复房地产上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房地产企业和房地产上市公司再融资；调整完善房地产企业海外市场上市政策；进一步发挥作用REITS振兴房地产企业存量资产，积极发挥私募股权投资基金的作用。

“这一政策明确了支持房地产企业股权融资，本质上是第三支箭已经出台。”11月28日，易居研究院智库中心研究主任严跃进向时代财经指出。

近日，政策频频吹暖风。就在本月初，11月8日，交易商协会官将继续推进和扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发行债券融资该行业将此举定义为“第二支箭”。“第二支箭”第二天，房地产股上涨。

严跃进指出，“第三支箭”相比“第二支箭”其优点是不会直接增加房地产企业的负债规模，同时仍能为房地产企业提供足够的融资渠道。

严跃进认为，“第一支箭”也就是说，信“第二支箭”即债券融资，“第三支箭”也就是说，股权融资工作已经到位。三箭齐发，充分说明了这一点。“救市先救企”为房地产企业后续融资创造了非常好的空间和机会。

对于市场提出的问题，“新五条”你真的能拯救房地产公司吗？诸葛房地产数据研究中心首席分析师王晓强11月28日告诉《纽约时报》，在行业资金紧张的背景下，对私营房地产企业的融资支持发挥着重要作用，有利于提高行业信心，提高房地产市场活动。

然而，王小强提到，对于房地产市场来说，不仅供应方面面临财务压力，而且需求方面对未来收入预期的下降也是阻碍市场复苏的原因之一。市场的加速复苏需要供求双方的政策支持。

中国证监会在回答记者提问时表示，“新五条”制定就是为了“积极发挥资本市场功能，支持实施优质房地产企业资产负债表计划，加强权益补充。促进房地产市场振兴存量，防范风险，转型发展，更好地服务稳定宏观经济市场”。

就“新五条”开宗明义中提到的“改进资产负债表”，近期中央层面早已发出信号。

11月22日，国务院常务会议召开，明确努力改善房地产业资产负债。11月21日，中国证监会主席易会满在2022金融街（000402，诊断股票）论坛年会上的主题演讲也表示，“支持实施优质房企资产负债表计划……，支持有一定比例住房业务的企业进行股权融资。”

2020年8月，央行、银保监会等机构对房地产企业提出建议“三道红线”指标——即排除预收款项后，资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短比大于1。2021年1月1日，全行业全面实施。在实施的两年里，效果显著，三条红线对房地产行业影响深远。

王晓强指出，当前房地产行业资金压力大，流动性不足，改善资产负债表尤为重要，提高现金流流动性，提高资金使用效率。

具体看“新五条”第一条恢复房地产上市公司公司的并购重组和配套融资。燕跃进指出，这里明确实施了房地产企业重组上市的宽松政策，特别是发行股份或支付现金购买房地产相关资产。它对目前的雷电企业和高质量的房地产企业都有很好的优势。其中，雷电企业可以利用这种重组上市工作来理顺债务关系，而对于高质量的房地产企业，则有机会收购或控制这些企业。

“重组上市工作的重启也是房地产企业存量债务过大的关键举措，有助于真正解决去年下半年以来积压的债务问题。”严跃进说，在重组上市方面，它提到了“同行业，上下游”整合实际上给了建筑等企业重组的机会。在这种逻辑下，房地产背后的资源将加速整合，同时促进债务问题的顺利解决。

第二条是恢复上市房地产企业和房地产上市公司的再融资。严跃进解释说，再融资属于上市公司。IPO后来的新融资方式不同于交易商协会推出的第二支箭模式。特别是房地产企业获得了非公开融资方式，有助于寻找投资者，避免了公开发行债券面临认购不足的尴尬。

第三条涉及调整和完善房地产企业海外市场上市政策。严跃进认为，该政策实际上为房地产企业在香港股市上市和现有上市房地产企业再融资开辟了新的窗口。

严跃进指出，过去一段时间，香港股市对房地产企业的控制相对严格，特别是在过去两年中，一些香港股市的房地产企业规模较小，引起了投资者的质疑。随着内地融资政策的放松，这些房地产企业的后续上市必然会有更大的政策支持。

第四条提出进一步发挥作用REITs振兴房地产企业存量资产的作用。“REITs创新属于今年的新内容，但过去更注重经济适用房租赁领域。”严跃进称，REITs产品的良好使用有助于后续投资者更好地投资和退出房地产项目。在传统救助基金、专项基金、配套基金的基础上，地方政府应充分研究REITs盘活房地产企业存量项目的作用。

第五条是积极发挥私募股权投资基金的作用。燕跃进认为，私募股权投资基金是房地产企业快速融资的资金来源，支持重点项目的发展。房地产私募股权投资基金的试点无疑为这些私募股权投资机构释放了更好的机会。

“同时，这类资金后续允许投入存量房地产和商业地产，这显然是振兴当前存量债务和存量资产的重要策略。”严跃进补充道。

信贷支持、债券融资、股权融资“三箭齐发”

早在2018年，央行行长易刚在接受媒体采访时就提到，央行会同有关部门采取债券、信贷、股权三大融资主渠道“三支箭”政策组合，支持民营企业拓宽融资渠道，推动解决民营企业和小微企业融资中存在的障碍、障碍和瓶颈，有效疏通货币政策传递机制，开放“最后一公里”。

早在2018年，中国人民银行就继续引导金融机构加大对民营企业的信贷支持力度，通过有针对性地降低存款准备金率，方便中期贷款（MLF）等等，为金融机构支持民营企业提供长期、成本合适的资金。当时，信贷支持被视为信贷支持。“第一支箭”。

11月8日，政府射出“第二支箭”具体方式为中国人民银行再贷款提供财政支持，委托专业机构按照市场化、法治化的原则，通过担保增信、创建信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式支持民营企业发行债券融资。预计将支持民营企业债券融资约2500亿元，并根据后续情况进一步扩大。“第二支箭”概况为债券融资。

现如今，“第三支箭”也就是说，股权融资措施的实施。11月28日晚，在回答记者问题不到4个小时后，有报道称11月28日晚，“第三支箭”配套细则将陆续出台。

据《中国证券报》报道，接近监管机构的人士表示，中国证监会正在与基金行业协会合作，研究起草房地产私募股权投资基金募股权基金经理届时可以申请试点项目。

“第三支箭有助于全面快速提高房地产企业的资金面。”严跃进认为，与债券融资相比，股权融资具有不增加债务规模、增强投资者对房地产企业投资长期性的特点，资金使用更广泛、更到位，甚至可以避免“房地产企业债务兑现”尴尬的问题。这就要求各类房地产企业利用这些政策，真正改善房地产企业的资金状况和现金流。

王小强认为，“第三支箭”政策组合拳与之前的两箭相结合，帮助民营房企缓解现金流压力，从而提振行业信心。